大洋新聞 時間: 2014-06-14來源: 信息時報 作者: 田桂丹 海珠區聚德中路8處房屋是一宗大型打包出租項目,按照成交價計算,這個項目平均每平方米月租為56元。“二房東”按照400~500/m2租金轉租。
  □本版撰文 信心時報記者 田桂丹
  本版攝影 信息時報記者 朱元斌
  廣州將建立保障房小區物業費專項補貼制度,由財政掏錢進行補貼,根據香港、新加坡經驗,保障房小區商業物業的租金可與市場接軌,其巨額收益是住宅小區部分物管費補貼的“主力軍”。但近日信息時報記者選點探營瞭解到,目前廣州保障房雖也有大量的商業物業,卻多採取打包招租模式,過半鋪租收益流向“二房東”,而不能更好地用於住宅物管補貼。專家認為,廣州已在保障房住宅戶型設計等方面下了很大的功夫,但是在商業設計方面還是比較粗糙,目前其運營情況還離理想有一定距離,與香港公屋商業運營也存在差距,應借鑒香港成功經驗。
  背景
  保障房小區特殊需物管補貼
  根據調查,保障房小區高空拋物、飼養寵物到處便溺不清掃、公共區域堆放雜物等不文明行為較普遍,保障性住房小區公共設施損壞情況比普通住房小區嚴重。保障房小區還聚居著長者、殘疾人群和精神病患者等特殊人群,需要特殊管理服務。這些,都對保障房小區的物管提出了比一般商品房小區更高的要求。
  但另一方面,保障房小區住戶為低收入家庭,對物管費價格非常敏感且欠繳情況較為嚴重。尤其是租住1元/平方米公租房的租戶,認為拿低保金去繳交即便是0.5~0.65元/平方米的物管費,負擔都太重,因此不進行繳納。然而,如果按照測算,保障房小區原則上物管費不低於的四級標準收費是電梯房1.38元/平方米,無電梯房0.93元/平方米。
  小區更難管卻又收不到錢,導致物管公司出現經營赤字,物管人員時常更換,小區管理欠佳,困難重重,各種問題滋生。廣州市已提出,擬建立保障房物業服務費專項補貼制度,低保、低收入家庭只要繳納一定比例的物業費就可以享受到優質的物業服務,差額部分由政府補貼。
   調查
  每平米二房東56元拿下400元租出
  海珠區聚德中路5,7,9,11號等8處房屋是另外一宗大型打包出租項目,屬於聚德花苑保障房的商業物業。其建築面積多達6501.76平方米。目前招租基本完成了,聚德中路5-39號有三層面積出租給一家賓館,其餘的大部分首層面積則整合成商場,劃分為鞋品大賣場和小檔口進行出租。
  這個項目成交租金均價為每平方米56元,然而記者詢問多間檔口瞭解到,商場租金約在400元~500元/平方米,而且每間店還需要交入場費至少3萬元以上,租期為3年。按此計算,“二房東”拿下項目後,光是商鋪鋪租部分,至少漲價6倍。
  而在芳和花園,其商鋪招租中心顧先生說,他們就相當於是“二房東”。他們跟廣州市住房保障辦的租期是到2018年,出租給小商戶是簽約3年,第三年開始租金遞增6%,目前最小面積是62平方米,租金1.6萬~1.7萬元/平方米,最多可以打9.5折。按此計算,每平方米月租約245元。該項目主要是團租的“廣州市荔灣區芳和中環街2~10號首層”商鋪,其掛牌起始價折算後每月平方米為46元,比目前招租價便宜200元/平方米左右;且從第三年開始每年租金在上一年度基礎上遞增5%,比“二房東”報的低1%。
  僅一商鋪首層鋪租流失就抵萬戶物管費
  據廣州市住房保障辦披露消息,截至2012年底,旗下在管商業物業面積約12萬平方米,出租面積約10.8萬平方米,出租率達到90%,租金收繳率95%以上,所收租金及時上繳國庫,確保國有資產保值增值。
  但在記者選點探營的3個小區中,卻發現事實上通過打包商業物業招租的模式,商業物業的租金收益更多地流向了拿下商鋪的二房東,往往二房東能多收一倍的租金,而這筆錢原本可用來補貼更多的住戶物管費。
  比如,廣州市海珠區聚德中路5,7,9,11號等8處房屋的首層商鋪面積,共有1708.78平方米。這部分打包首層商鋪的招標成交總價與最終租價差價每月至少為587820.32元。而聚德花苑新樓電梯樓物管費為1.35元/平方米,流失掉的鋪租相當於可交435422平方米的住宅物管費;如果按公租房每套不超出40平方米來計算,相當於10886戶公租房租戶可免交物管費。
  專家解析
  為何收益“大頭”
  流失給二房東
  廣州大學房地產研究所所長陳琳對保障房制度有深入研究。她認為,承包運營公司也是要盈利的,而且一次性打包的租金額也比較大,因此打包成交的租價與實際市場價有一定距離,是可以理解。但這種幅度應該是散租給租戶市場價為100元/平方米的,那麼打包的整體租金要達到80元/平方米,而不是只有50元/平方米。
  陳琳稱,如果是打包價與市場價相差太遠,就要看承包公司是不是運營能力很好,能夠變廢為寶。如果不是這樣的情況,那麼在設計招標條件時,要多方面考慮。比如,是否規模可以適當放小,吸引更多的企業進行競爭,而使得成交價更貼近市場價。
  是否由政府成立
  專業公司運營更好
  陳琳認為,廣州這些年在住宅戶型設計等方面下了很大的功夫,但是在商業設計方面還是比較粗糙。廣州保障房的商業物業是很寶貴資產,要用好,目前的運營情況還離理想有一定距離,與香港公屋商業運營存在差距。
  陳琳介紹,香港公屋的商業地產有兩種模式,一種是打包交給領匯去進行證券化運營,一種是房屋署成立專業公司進行運營。香港公屋居屋小區的商業物業是盈利的,可以用來彌補政府在住宅部分的支出。除了商鋪之外,香港公屋居屋的停車場也對外經營,按市場價收費,這也成為補貼住宅部分支出的重要資金來源。
  那麼,廣州保障房小區大量的商業物業,是否也應該由政府成立專業公司去運營呢?
  廣州市住房保障辦有關人士表示,目前保障房小區商業物業招租模式,是嚴格執行《廣州市住房保障辦公室所屬商業物業租賃管理暫行規定》,所有保障房項目的商業物業,都必須通過廣州市產權交易所公開招投標成交。而且,假如要由政府來運營管理,那麼就必須成立專業公司獨立運營,否則會面臨人力不足和不夠專業的問題。
  專家提醒
  鋪租接軌度
  太高或抬物價
  事實上,商業業態與商業鋪租之間也息息相關。只有規劃得當的商業物業,才能帶來較好的租金利潤。
  陳琳建議,今後最好在規劃階段就要有商業專業團隊介入,進行業態和布點等方面的考慮,未雨綢繆,不能把商業物業浪費掉。
  陳琳舉例,香港天水圍公屋小區的商業業態就很完備,與普通的購物中心沒有太大的區別。香港公屋的商業布點也比較好,都是跟地鐵或者是公交總站直接接駁的,保證了人流量,其定位是將周邊居民都當成目標客戶,而不是只供應給公屋住戶的。但是香港也有居民抱怨在領匯接手運營的小區,因為跟市場接軌度太高,他們的菜市場菜價上漲了,要去另外的地方買。因此,廣州市保障房商業物業在運營時,其租金要與市場接軌以免造成資產流失,但接軌度到什麼程度也值得研究。
  
  (原標題:保障房小區鋪租肥水流向“二房東”)
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